الزام به تنظیم سند رسمی

برابر مقررات قانون مدنی بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. با ایجاب و قبول ولو به‌صورت شفاهی بایع مالک ثمن و مشتری مالک مبیع می‌شود که در رویه عملی برای انجام یک معامله نوشته و سند عادی تحت عنوان مبایعه‌نامه و قولنامه بین طرفین امضاء می‌شود.

اگر از تفاوت قولنامه و بیع‌نامه در بین حقوقدانان صرف‌نظر کنیم، در یک حالت معمول فروشنده و خریدار بعد از انجام معامله و تنظیم و امضاء مبایعه‌نامه در وقت مقرر شده در مبایعه‌نامه به دفترخانه مقرر یا یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام می‌کند. 

معمولاً مقدمات تنظیم سند مانند اخذ مفاصاحساب از دارایی و شهرداری و بیمه به عهده فروشنده است و خریدار صرفاً بایستی مابقی ثمن را جهت تنظیم سند آماده نماید؛ اما در صورتی که فروشنده به هر دلیل اقدام به تنظیم سند انتقال به نام خریدار ننماید یا فوت کند و وراث حاضر به انجام تعهدات فروشنده نشوند، در این حالت خریدار مجبور است نسبت به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نماید.

تنظیم دادخواست

در تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی «خوانده دعوی» و «خواسته» و «شرح دادخواست» بایستی با دقت ویژه‌ای تنظیم گردد

• خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: خوانده ردیف اول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بایستی فردی باشد که سند مالکیت موضوع دعوا در دفتر املاک به نام وی ثبت شده است. به دیگر سخن در صورتی که سند رسمی به نام خوانده نباشد امکان تصمیم‌گیری وجود ندارد و دعوای مطروحه منجر به صدور قرار رد می‌شود. ممکن است ملکی دست به دست با قولنامه فروخته شود؛ اما درهرحال تفاوتی نمی‌کند؛ زیرا خواهان بایستی فردی را که سند به نام او است طرف دعوا قرار دهد مضاف بر آن برای اثبات نقل و انتقال لازم است ایادی ما قبل نیز طرف دعوا قرار گیرند. (منبع)

• ستون خواسته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: در ستون خواسته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً علاوه بر عبارت «الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال …» بسته به مورد ممکن است «الزام به انجام تعهد، الزام به تحویل مبیع، مطالبه وجه التزام، الزام به اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و الزام به تکمیل مورد معامله…» ذکر شود که این خواسته بسته به هر مورد ممکن است متفاوت باشد.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال از ناحیه خواسته بسیار می‌تواند شکننده و قابل ایراد باشد و کم نیستند مواردی که دادگاه، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را به جهت ایراد به خواسته رد می‌کند؛ به عبارت دیگر در ستون خواسته دادخواست علاوه بر تقاضای صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی لازم است ملزومات صدور سند نیز اگر هنوز مهیا نشده است موضوع خواسته باشد؛ مانند الزام به اخذ پایان کار با صورت‌مجلس تفکیکی.

راهنمایی و مشاوره برای الزام به تنظیم سند رسمی

شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در امور حقوقی دارید. (برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)

پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و چنانچه مدارکی برای اثبات ادعای خود و یا دفاع از خود دارید به وکیل تحویل داده و وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.

در این مرحله وکیل با تنظیم دادخواست مراحل قانونی الزام به تنظیم سند رسمی را پیگیری می کند.

صلاحیت محاکم در رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند

خواهان باید بداند کدام مرجع قضائی صلاحیت رسیدگی به دعوای ورشکستگی دارد تا دعوای خود را به آن مرجع تقدیم نماید. برای شناسایی مرجع قضائی صالح ابتدا به بررسی موضوع صلاحیت می پردازیم:

الف) صلاحیت ذاتی محاکم: مدرک شناسایی این نوع صلاحیت‌ها صنف «اداری یا قضائی» و نوع «عمومی یا اختصاصی» و درجه «بدوی یا تجدیدنظر» است. مطابق ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به این دعوا نیز همانند سایر دعواهای حقوقی در صلاحیت محاکم عمومی است مگر اینکه مقنن خود مرجع اختصاصی برای رسیدگی به این نوع دعاوی تعیین نموده باشد؛ لذا خواهان باید دعوای خود را در یکی از محاکم عمومی حقوقی دادگستری طرح نماید.

البته اگر خواسته دعوای خود را به مبلغ کمتر از ۰۰۰/۰۰۰/۲۰۱ ریال مقوم کند شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی به دعوا است.

ب) صلاحیت محلی محاکم: هرچند مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع مشخص شد؛ لیکن با توجه به تعدد محاکم قضائی سؤال این است که کدام مرجع صلاحیت محلی و منطقه‌ای برای رسیدگی به این دعوا را دارند؟ در این خصوص با توجه به منقول یا غیرمنقول بودن مبیع باید قائل به تفکیک شد:

اگر مبیع مال غیرمنقول باشد: در این صورت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح به رسیدگی است؛ چرا که مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی به دعاوی مربوط به مال غیرمنقول در جایی که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است رسیدگی می‌شود اگر چه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

اگر مبیع مال منقول باشد: در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود قراردادها ناشی شده باشد علاوه بر صالح بودن دادگاه محل اقامت خوانده، خواهان می‌تواند به دادگاهی رجوع کند که عقد و قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهدی می‌بایست در آنجا انجام شود.

اگر مبیع مال منقول و غیرمنقول باشد: در صورتی‌که موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد، در دادگاهی اقامه دعوا می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، به شرط آنکه دعوا در هر دو قسمت، ناشی از یک منشأ باشد. (منبع)