قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹
قانون پیش فروش ساختمان
مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲
ماده ۱ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
۱ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
۲ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماده ۲ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
۱ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
۲ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
۵ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
۸ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
۹ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
۱۰ـ معرفی داوران
۱۱ـ احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون
ماده ۳ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده ۴ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
۱ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
۲ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
۳ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (۹) این قانون
۴ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ماده ۵ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
ماده ۶ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
۱ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده.
۲ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۵/ ۰%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
۳ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده ۷ـ درصورتی که مساحت بنا براساس صورتمجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده ۸ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ماده ۹ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده ۱۰ـ درمواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
ماده ۱۱ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (۱۰ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده ۱۲ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یکماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده ۱۳ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید.
ماده ۱۴ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰ %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (۱۱) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود.
ماده ۱۵ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده ۱۶ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده ۱۷ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائممقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده ۱۸ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ۱۹ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده ۲۰ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده ۲۱ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون (۱۰/۰۰۰/۰۰۰) ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰/۰۰۰۰/۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده ۲۲ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده ۲۳ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ۹۱ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.
ماده ۲۴ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
ماده ۲۵ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹ /۱۰ /۱۳۸۹ به تأیید شورای نگهبان رسید. ( منبع:اختبار )
آیین نامۀ اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
مصوب جلسه مورخ ۷ خرداد ۱۳۹۳ هیات وزیران
قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۲۹ را اینجا بخوانید
ماده۱ـ در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می‌روند:
الف ـ قانون: قانون پیش‌فروش ساختمان ـ مصوب ۱۳۸۹ـ .
ب ـ پیش‌فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه‌گذار یا مستأجر.
پ ـ مالک رسمـی زمین: شخصی که مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک ـ مصوب ۱۳۱۰ ـ دارای سند رسمی مالکیت می‌باشد.
ت ـ مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره می‌باشد.
ث ـ سرمایه‌گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه‌گذاری می‌نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.
ج ـ سند رسمی: سندی که بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار یا واگذارنده و منتقل‌الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.
چ ـ عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوار‌های باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.
ح ـ مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.
خ ـ گواهی اتمام ساختمان: برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌گردد.
دـ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که براساس بند (ز) ماده (۲۱) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ـ مصوب ۱۳۷۴ ـ و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می‌شود.
ذـ هیأت داوری: هیأت موضوع ماده (۲۰) قانون.
ماده۲ـ قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (۲) و (۴) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پیش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه وشهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.
ماده۳ـ سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (۲۴) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی‌باشد.
ماده۴ـ واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام ومشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می‌باشند، تهیه و ظرف پنج روزکاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.
ماده۵ ـ کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور‌العمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.
ماده۶ ـ در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.
ماده۷ـ ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده(۷) قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.
ماده۸ ـ در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش‌خرید می‌شود باید میزان سهم هر یک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسنادرسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش‌خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.
ماده۹ـ در تنظیم سند پیش‌فروش، قیود و محدودیت‌های مندرج در سند مالکیت پیش‌فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.
ماده۱۰ـ شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی ذی‌ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحدهای ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند.
ماده ۱۱ـ در اجرای ماده (۱۲) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضـا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید.
ماده۱۲ـ پیش‌فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش‌خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید. حداقل مدت بیمه‌نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار تعیین خواهد شد.
ماده۱۳ـ در مواردی که پیش‌خریدار حق فسخ دارد می‌تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید. در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده (۲۰) قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.
ماده۱۴ـ پیش‌فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائممقام قانونی آنان می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش‌خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش‌فروشنده را اخذ نماید والّا مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت مذکور در مواد (۱۷) و (۱۸) قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.
ماده۱۵ـ در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار (مستند به قبوض اقساطی موضوع بند (۶) ماده (۲) و یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری)، اگر پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تأیید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیش‌خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع می‌باشد. در این حالت پیش‌خریدار با پرداخت هزینه‌های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش‌فروشنده است می‌تواند با جلب نظر هیأت‌داوران موضوع ماده (۲۰) قانون از محل وجوه مندرج در ماده (۱۱) قانون تأمین و استیفا نماید.
تبصره ـ تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکیکی موردی امکان‌پذیر خواهد بود.
ماده۱۶ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش از طرف مستأجر یا سرمایه‌گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش‌فروش می‌باشد.
ماده۱۷ـ امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تأیید موضوع مواد (۱۳) و (۱۴) قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد.
ماده۱۸ـ اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (۲۳) و (۲۴) قانون رفتار خواهد شد.
ماده۱۹ـ وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش می‌باشد. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستور‌العملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یاد شده تهیه خواهد شد.
ماده۲۰ـ رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند والّا طبق ماده (۲۱) قانون اقدام خواهد شد.
ماده۲۱ـ وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمان‌های صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت اسناد و املاک کشور به‌منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین‌نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع‌رسانی نمایند.
ماده۲۲ـ مأخذ محاسبه حق‌الثبت موضوع ماده (۵) قانون، ماده (۱) قانون وصول برخی از درآمد‌های دولت و مصرف آن در موارد معین ـ مصوب ۱۳۷۳ ـ با اصلاحات بعدی می‌باشد.
تاریخ لازم الاجرا شدن قانون پیش فروش ساختمان
محمد رضا دشتی اردکانی، از اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور خبر داد، گفت: قانون پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ در مجلس شورای اسلامی تصویب و آیین‌نامه اجرائی آن در تیر ماه ۹۳ ابلاغ شد و به مناسبت هفته قوه قضائیه این قانون از ششم تیر ماه اجرائی شد.
دشتی اردکانی در ارتباط مزایای این قانون گفت: با تنظیم قانون پیش فروش ساختمان از هر گونه کلاه برداری، جعل اسناد، فروش معاملات معارض جلوگیری می‌شود.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با بیان اینکه پیش از اجرائی شدن این قانون پیش فروش‌های ساختمان‌های در حال ساخت بدون سند و بدون ثبت در دفاتر اسناد رسمی نقل و انتقال می‌شد افزود: با اجرائی شدن قانون پیش فروش ساختمان افراد با اطمینان خاطر و با احراز مالکیت اقدام به پیش خرید می‌کنند.
دشتی اردکانی در پایان خاطر نشان کرد: مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند پیش‌فروش ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان، پروانه ساخت، استعلام ثبت از ادارات، ثبت بیمه‌نامه و سند مالکیت است. ( منبع:میزان )
ماهیت قراردادهای پیش فروش ساختمان
درتاریخ : ۱۳۹۲/۰۱/۲۰ به شماره : ۹۲۰۹۹۷۰۲۳۸۰۰۰۰۳۵
موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور
این نمونه رای که در شعبه ۵۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: بیع، پیش فروش آپارتمان، عقد لازم
چکیده رای
قراردادهای پیش فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم‌الاتباع است.
رای بدوی
در خصوص دعوی خانم م.ن. با وکالت آقای ن.ز. به طرفیت شرکت و. سهامی خاص به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل آپارتمان مقوم به ۰۰۰/۰۰۰/۵۱ ریال و همچنین از پلاک ثبتی ۴۹۶۴ مفروز و مجزی شده از ۴۴۶ فرعی از ۴ اصلی درخواست ابطال جریمه مقرر در بند ج از ماده ۳ قرارداد مقوم به مبلغ ۰۰۰/۱۰۰/۳ ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل به شرح محتویات پرونده، نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین دعوی، مطابق مفاد قرار داد مورخه ۲۵/۱۱/۸۳ به شماره ۲۰۱۲ مفروغ‌عنه از اختلاف بوده و خوانده دلیلی بر فسخ یا بی‌اعتباری و ابطال آن اقامه ننموده‌اند، از آنجائی‌که مطابق مدلول ماده ۴ قرار داد مذکور، خوانده متعهد بودند ۳۶ ماهه با تنظیم صورتمجلس آپارتمان مورد تعهد خود را که در قالب پیش فروش به خواهان انتقال داده بودند را، تحویل دهند، لکن دلیل محکمه‌پسندی که موجبات توجیهات قانونی ایشان باشد ارایه ننمودند زیرا استناد به ماده ۳۶۱ قانون مدنی فاقد وجاهت قانونی [می‌باشد] چون مقرر است مدلول ماده، ناظر به عقود عین معین بوده که خوانده اذعان به تنظیم قرار داد در قالب پیش فروش می‌باشد که از مصادیق بیع کلی در معین محسوب می‌گردد، در ثانی تعهد در تعهد نیز موجب عدم مسئولیت قانونی ایشان [در قبال] ایفا تعهد بر انجام احداث و تحویل ساختمان در مهلت قانونی نیست علاوه بر آن شرایط خاص اقتصادی نیز موجب بی‌اعتباری قرار داد نمی‌باشد چه آنکه به موجب اصل لزوم قراردادها تعهدات مقرر برای طرفین و قائم مقام آنان لازم‌الاتباع است و در صورت خودداری هریک از طرفین از اجرای تعهدات خویش، طرف مقابل حق الزام وی را به اجرای تعهدات ناشی از قرارداد اعم از مادی و حقوقی را خواهند داشت. بدین ترتیب دادگاه بنا به مراتب موصوف، ادعای خواهان را محمول بر صحت تشخیص و مستنداًً به اصل لزوم و صحت قرارداد و با عنایت به مدلول مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۳ و ۲۳۱ و ۳۳۸ و ۳۶۲ و ۱۲۵۷ و ۱۲۵۸ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ و ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن حکم بر الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و ساخت واحد مورد نزاع و تحویل آپارتمان موصوف از پلاک ثبتی ۴۹۶۴ مفروز و مجزی شده از ۴۴۶ فرعی از ۴ اصلی به انظمام پرداخت کلیه خسارات قانونی درحق خواهان صادر اعلام می‌دارد. و اما قسمت دوم دعوی خواهان مبنی بر درخواست ابطال جریمه مقرر در بند ج از ماده ۳ قرار داد به لحاظ فقه دلیل محکمه پسند و عدم ارایه دلیل بر ابطال بند مذکور به استناد ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی محکوم به رد اعلام می‌دارد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۲۰۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ قربانی
رای دادگاه تجدید نظر
تجدیدنظرخواهی شرکت و. با مدیریت م.الف. و م.ص. به طرفیت غ.ب. از دادنامه شماره ۷۷۹ مورخ ۱۳/۹/۹۱ شعبه ۲۱۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب قسمتی از آن حکم به الزام شرکت مذکور به ایفای تعهد و تکمیل و تحویل یک دستگاه آپارتمان منطبق با قرارداد انعقادی صادر شده از جهت محکومیت مذکور به نظر دادگاه وارد نیست زیرا طبق اصل صحت و اصل لزوم، شرکت مذکور، مکلف به ایفای تعهد [بوده] و در این راستا بایستی تمهیدات لازم را به عمل آورده و رأی موصوف با رعایت مقررات و منطبق با مفاد قرارداد صادر شده خللی به صحت آن وارد نیست لهذا ضمن رد اعتراض دادنامه معترض‌عنه در محدوده تجدیدنظرخواهی به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی تأیید می‌شود این رأی قطعی است.
رئیس شعبه ۵۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
اصلانپور ـ مومنی
توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.