بررسی اقسام وکالتنامه‌های املاک رهنی
بررسی اقسام وکالتنامه‌های املاک رهنی
در این مقاله قصد داریم به بررسی انواع وکالتنامه‌های مرتبط به املاک رهنی بپردازیم. اغلب در عرف و رویه مرسوم مرتبط با انتقال اموال منقول و غیرمنقول، موضوع در رهن بودن موضوع معامله از جمله نگرانی خریداران اینگونه معاملات تلقی می‌گردد و با تلقی آنچه بصرف اخذ وکالتنامه در انتقال موضوع معامله مرهونه از فروشنده، می‌توانند از تمامی حقوق مالکانه برخوردار باشند، خریداران مبادرت به خرید و فروش و حقوق مالکانه خویش می‌نمایند.
در این مقاله اقسام وکالتنامه‌های مرتبط با موضوع چنین اموالی مورد بررسی قرار می‌دهیم.
بند اول- وکالت نامه‌های متضمن انتقال عین مرهونه بدون حفظ حقوق مرتهن:
در این وکالت نامه‌ها اصولا مالک به عنوان موکل بدون تصریح به حقوق مرتهن با تنظیم وکالت نامه رسمی شخصی را وکیل خود قرار می‌دهد که عین یا منافع ملک مورد رهن خود را به خود یا به هر کس دیگر انتقال دهد هر چند که در اسناد رهنی تنظیمی بین مالک و بانک مرتهن، انتقال ملک قبل از فک رهن حتی به صورت وکالت نیز منع شده است. . بدیهی است تنظیم این گونه اسناد وکالت با حقوق مرتهن در تضاد است.
در رابطه با نحوه تنظیم و اجرای این گونه وکالت نامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی باید به دو نکته مهم اشاره نمود:
۱-اکنون با توجه به شیوه متداول و معمول در دفاتر اسناد رسمی و به موجب نظریه کمیسیون تعیین و تشخیص مدارک لازم برای تنظیم اسناد رسمی جهت تنظیم وکالت نامه رسمی در مورد املاک با پلاک ثبتی معین مطالبه سند مالکیت ضروری است و در نتیجه با ملاحضه ستون نقل و انتقالات سند مالکیت که شماره و تاریخ سند رهنی نیز در آن ثبت می‌گردد سر دفتر اصولا باید از تنظیم وکالت نامه بدون توجه به حقوق مرتهن امتناع نماید.
۲- در صورتی که وکالت نامه رسمی به شرح فوق به هر دلیل تنظیم شده باشد وکیل قادر به انجام و اجرای مورد وکالت نخواهد بود زیرا در رهن بودن ملک (ولو اینکه اجازه انتقال آن به وکیل نیز داده شده باشد) مانع از تنظیم سند انتقال قطعی خواهد بود.
امروزه معاملات راجع به املاک در رهن علی الاصول به صورت مبایعه نامه عادی فی ما بین مردم عادی رواج دارد و خریدار به تصور ایجاد تضمین در معامله مذکور و حصول اطمینان اصرار در تنظیم وکالت نامه رسمی نیز دارد.
بند دوم: وکالت نامه‌های متضمن انتقال عین مرهونه با حفظ حقوق مرتهن
این نوع وکالت نامه‌ها معمولا به این نحو تنظیم می‌گردد که موکل ابتدا به پرداخت کلیه بدهی‌های مورد رهن به اشخاص حقیقی و حقوقی و فک رهن و سپس انتقال ملک به هر کس ولو به خود متعهد و ملزم می‌گردد. بنابراین با استناد این نوع وکالت نامه‌ها شخص وکیل قبل از انتقال ملک باید با مراجعه به بانک مرتهن و یا اشخاص دیگر نسبت به تسویه حساب بدهی مورد رهن اقدام و پس از فک رهن آن و اعلام موضوع به دفتر تنظیم کننده سند رسمی رهن نسبت به انتقال آن بر اساس اختیارات قانونی مندرج در وکالت نامه اقدام نمایید که به نظر می‌رسد این نوع وکالت نامه‌ها صحیح بوده و اشکال قانونی ندارد زیرا منظور مرتهن نیز همان حفظ حقوق خود مبنی بر وصول مطالبات می‌باشد که با پرداخت آن قبل از انتقال ملک تحقق می‌یابد و در نتیجه انتقال آن پس از فک رهن تضییع حقی را ایجاد نمی‌کند که رای اصراری دیوان عالی کشور به شماره ۲۱ مورخ ۱۲/۱۲/۱۳۷۶دیوان عالی کشور نیز موید این نظر است.
بند سوم: وکالت نامه‌های متضمن‌عدم نقل و انتقال عین مرهونه:
وکالت نامه‌های مذکور وکالت نامه عادی یا ساده‌ای هستند که بر اساس ماده ۶۵۶ قانون مدنی تنظیم می‌گردد و در آن وکیل صرفا انجام اموری را عهده دار می‌گردد که خود مالک یا موکل نیز می‌توند امور مذکور را انجام دهد مانند اینکه مالک (موکل) قصد مسافرت طولانی یا نقل مکان از محلی را دارد که ملک مورد رهن در آنجا واقع است و در نتیجه رسیدگی به کلیه امور ملک از جمله پرداخت اقساط بانکی یا بدهی‌های متعلقه و تسویه حساب با بانک بستانکار و فک رهن و انجام سایر شریفات حقوقی و ثبتی مورد لزوم را به وکیل تفویض می‌نماید و در وکالت نامه مذکور نیز ذکری از نقل و انتقال ملک به عمل نمی‌آید. حال آیا می‌توان گفت مالک حق تنظیم چنین وکالت نامه‌ای را ندارد؟
مسلما پاسخ منفی است زیرا این نوع وکالت نامه‌ها ضرری به حق کسی نمی‌رساند و تضییع حقوق مرتهن را موجب نمی‌گردد:
در تحلیل موضوع جواز تنظیم وکالت نامه رسمی راجع به املاکی که در رهن قرار دارد علی رغم وجود شرطی مبنی برعدم انتقال مورد رهن حتی به صورت وکالت که در اسناد رهنی قید و مورد قبول طرفین عقد قرار میگیرد همان گونه که در مباحث فقهی و قانون مدنی بیان گردیده شرط مذکور صحیح و لازم الاجراست اما نکته مهمی که وجود دارد اینکه شاید در ابتدا چنین تصور شود که شرط مذکور انتقال تنظیم وکالت را به طور کلی منع کرده است در صورتی که چنین به نظر نمی‌رسد زیرا با مداقه در منطوق و مفهوم جمله شرطی استنباط می‌گردد که منظور راهن‌عدم هر گونه انتقال مال مرهونه به صورت قطعی یا شرطی و صلح حقوق و اقرار (حتی به صورت) وکالت و وصایت قبل از فسخ قرارداد و سند رهنی می‌باشد.
در بند دوم بخشنامه شماره ۳۷۱۰۰/۱۱-و-ر مورخ ۲۵/۱۱/۱۳۷۹کمیسیون وحدت رویه کانون سر دفترداران و دفتر یاران که مورد تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز قرار گرفته آمده است:
به استثنای فروش وسایل نقلیه موتوری و ماشین آلات کشاورزی و اموالی که در رهن و وثیقه بوده و اسناد مربوط به تسهیلات بانکی است و مالک ضمن سند رسمی حق انتخاب وکیل را از خود سلب نموده است تنظیم وکالت خرید و فروش و اجاره به سایر اموال و املاک بلا مانع است. کانون سر دفتر داران و دفتر یاران در توجیه نظر خود در پاسخ به شکایتی که به دیوان عدالت اداری در رابطه با ابطال بند ۲ بخشنامه فوق الذکر شده است طی دادنامه شماره ۳۱۵-۲۷/۹/۱۳۸۰موضوع گلاسه پرونده ۸۰/۶۲ (دیوان عدالت اداری) چنین اظهار نموده است:
((…شکایت شاکی در این قسمت نیز وارد و موجه نیست زیرا در شرایطی که راهن ضمن سند رسمی رهن شرط مرتهن دایر بر سلب حق انتخاب وکیل را در خصوص مورد وثیقه به هر علتی پذیرفته و سند رهنی با قید شرط مزبور تنظیم گردیده چگونه می‌توان انتظار داشته باشد دفر اسناد رسمی بدون توجه به مدلول سند رسمی رهن و شرطی که به نفع مرتهن شده اقدام به تنظیم سند وکالت نمایید…) )
دفتر حقوقی و امور بین الملل سازمان ثبت نیز در پاسخ اعلام داشته اند:
((در مواردی که در اسناد بانکی دارای وثیقه ملکی حق انجام هر گونه معامله ناقله حتی به صورت وکالت از راهن (مالک) سلب گردیده باشد تنظیم هر گونه وکالت نسبت به مورد وثیقه برای او ممنوع است زیرا این شرط شرطی است که ضمن عقد مندرج در سند رسمی و با امضا و رضایت خود راهن صورت گرفته است…)) و در نهایت دیوان عدالت اداری در رای صادره درخواست شاکی مبنی بر ابطال بند۲ بخشنامه فوق الذکر را رد وعدم مغایرت را با قانون تایید نموده است.
اداره کل امور اسناد و سر دفتر داران و دفتر یاران سازمان ثبتی طی نامه شماره ۱۳۵۴۹/مورخ۲۵/۱۲/۱۳۷۹مقرر داشته است:
((رعایت شرایطی که ضمن عقد رهن بین متعاملین مقرر و طرفین ملزم به رعایت آن شده‌اند الزامی و تنظیم سند وکالت نسبت به املاکی که در رهن و وثیقه (در اسناد مربوط به تسهیلات بانکی) قراردارد و مالک (راهن) ضمن آن سند حق انتخاب وکیل را در خصوص مورد وثیقه از خود سلب نموده خلاف مفاد سند رسمی است. ))
در توضیح باید گفت: از اینکه رعایت مدلول سند وشرایط ضمن عقد رهن از جانب راهن و مرتهن الزامی است تردیدی وجود ندارد امابحث در ماهیت این شرط و در مدلول و مفهوم آن است که اگر شرط مذکورعدم حق تنظیم هرگونه وکالت نامه رسمی از سوی راهن و یا انتقال آن به هر نوع از انواع اسناد ناقله باشد رعایت آن صحیح و اصولی است اما در موضوع مورد بحث آنچه که امروز در اسناد رهنی تنظیمی متداول است حق انتقال قطعی مورد رهن با قید شرطی از راهن سلب می‌گردد و نه صرف وکالت که این حق طبیعی و قانونی هر فرد است که حقوق را که خود ماذون در اجرای آن است به دیگری تفویض نمایید.
بنابراین هر چند وکالت مطابق مدلول ماده ۲۲ قانون ثبت موجب انتقال نمی‌شود لیکن اگر با حفظ حقوق و مقید به رعایت حقوق مرتهن باشد به نظر منع قانونی ندارد و از تصرفات منافی با حقوق مرتهن نیست.
برگرفته شده از کتاب معامله عین مرهونه در حقوق ایران و مصر