ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم

ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم

نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد(۵%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (۲%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌باشد.

• تبصره ۱ ماده ۵۹ – چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی  نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.
• تبصره ۲ ماده ۵۹ – حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق  تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.

✅ محاسبه ارزش معاملاتی املاک:

در محاسبه ارزش معاملاتی و در نتیجه آن تعیین مالیات نقل و انتقال املاک که مبنای آن تقویم ارزش معاملاتی املاک می باشد فاکتورها و پارامترهای متعددی بسته به نوع ملک دخالت دارند که بصورت اجمالی می توان به موارد ذیل اشاره نمود :

✅ الف ) مساحت عرصه- مساحت بنا – قدمت بنا یا سال ساخت بنا – نوع اسکلت بنا – تاسیسات و تجهیزات بکار رفته – نوع استفاده و کاربری ، نوع مالکیت -بر خیابان محل وقوع ملک و…

مثال : محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک:

مورد انتقال یکدستگاه آپارتمان مسکونی با مشخصات ذیل :

مساحت مفید آپارتمان ۲۹/۱۳۲ متر مربع با ارزش معاملاتی ۳۶٫۴۱۰٫۴۴۱ ریال

قدرالسهم از عرصه ۷۶/۴۳ متر مربع با ارزش معاملاتی ۹٫۳۶۴٫۶۴۰ ریال

پارکینگ و مشاعات ۳۶/۴۱ متر مربع با ارزش معاملاتی ۴٫۵۵۳٫۴۳۸ ریال

آسانسور دارد با ارزش معاملاتی ۱٫۱۱۶٫۲۲۵ ریال

مجموع ارزش معاملاتی آپارتمان مورد انتقال ۵۱٫۴۴۴٫۷۴۴ ریال

مالیات نقل و انتقال ۲٫۵۷۲٫۲۳۷ = نرخ ۵% * ۵۱٫۴۴۴٫۷۴۴ ریال

✅ ب) مالیات انتقال حق واگذاری املاک (حقوق صنفی و سرقفلی )

( ماده ۵۹ ق.م.م ) : انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی صاحب حق به نرخ دو درصد (۲%) در تاریخ واگذاری از طرف صاحب یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد.

(تبصره ۲ ماده ۵۹) تعریف حق واگذاری : حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل

✅ ج) مالیات بر درآمدحاصل از ساخت و فروش

به استنادماده ۷۷ – اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده درصد (۱۰%) به ماخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهند بود اشخاص حقیقی یا حقوقی ، مشمول مالیات دیگری از بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش موضوع این ماده نخواهند بود .

مثال : اگر سال ساخت آپارتمان مورد انتقال در مثال قبل را کمتر از دو سال در نظر بگیریم محاسبه مالیات موضوع ماده ۷۷ بشرح ذیل می باشد :

مجموع ارزش اعیان ۴۲٫۰۸۰٫۱۰۴ ریال

مالیات موضوع ماده ۷۷
۴٫۲۰۸٫۰۱۰ = نرخ ۱۰% (ماده ۷۷ )* ۴۲٫۰۸۰٫۱۰۴ ریال

مثال :محاسبه مالیات حق واگذاری محل :

ماخذ وجه دریافتی صاحب حق (مبلغ رد و بدل شده بابت حق واگذاری یا سرقفلی محل ) ۳٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال

مالیات نقل و انتقال جق واگذاری محل (مالیات سرقفلی ) ۶۰٫۰۰۰٫۰۰۰ = نرخ ۲ % (ماده ۵۹) * ۳٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال

✅ د) مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه :

دریافتی مالک یا مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی ) یا اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل ، مشمول مالیات به نرخ ۲% موضوع مواد ۷۸ و ۵۹ ق.م.م می باشد .

مثال : مبلغ دریافتی مالک بابت اعلام رضایت (حق مالکانه ) ۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال

مالیات حق مالکانه ۲٫۰۰۰٫۰۰۰ = نرخ ۲ % * ۱٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰

بخشنامه ماده (۵۹) قانون مالیات های مستقیم

نظر به اینکه در مورد حق واگذاری محل از حیث عناوین مندرج در تبصره ۵ ماده ۵۹ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند ماه ۱۳۶۶ برای اغلب مأموران تشخیص و سایر مالیاتی ابهاماتی بروز کرده است , لذا به منظور رفع ابهام و اتخاذ رویه واحد نکات ذیل را متذکر می گردد :

هر نوع واگذاری یا تصرف محل کسب و تجارت متضمن انتقال حق واگذاری محل و به تبع آن لزوم وصول مالیات حق واگذاری نیست بلکه همان گونه که در قانون الحاق یک ماده به قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۵/۸/۱۳۶۵ حق واگذاری دریافت ننمایند و یا به هر حال مستنداً , حق واگذاری را برای خود محفوظ دارد .
انتقالات اراضی و یا به اجاره واگذار نمودن آن قطع نظر از شخصیت حقیقی یا حقوقی
انتقال گیرنده و انتقال دهنده و بدون لزوم بررسی در مورد اینکه از اراضی انتقالی بعداً چه استفاده ای خواهد شد , با عنایت به بند «الف» ماده (۶۴) قانون مالیات های مستقیم که هر نوع موقعیت ملک در تعیین ارزش معاملاتی اراضی ملحوظ نظر واقع می شود , مطلقاً مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود .
بعضاً مشاهده می شود , در زمینی بدون کسب مجوز اقدام به اموری از قبیل پارکینگ داری و فروش مصالح ساختمانی و گل و گلدان و نظایر آن ها می نمایند که مسلماً اینگونه فعالیت ها هم موجب حق واگذاری نمی باشند . اما چنانچه زمین محصور و مشخصی به صورت رسمی و یا بدون منع قانون مورد استفاده برای فعالیت های از انواع دیگری مانند انبارداری بوده و به طور واضح و مسلم حق « کسب و پیشه » در آن ایجاد شده باشد , انتقال دهنده آن موقع انتقال برابر مقررات مربوط مشمول مالیات حق واگذاری محل خواهد بود .
املاک مسکونی که بدون مجوز و برخلاف مقررات قانونی مورد استفاده شغلی یا تجاری واقع می شوند , مشمول مالیات حق واگذاری محل نمی باشند , مگر اینکه به دلالت و صراحت احکام صادره از دادگاه ها مالک مکلف به پرداخت حقی بابت تخلیه ملک شده باشد که در این صورت مستأجر طبق مقررات مشمول مالیات خواهد بود , ولی مالک در هنگام انتقال بعدی اعم از قطعی یا غیرقطعی با ابقاء شرایط مذکور در صدر این بند مشمول حق واگذاری محل نخواهد بود .
پزشکان و پیراپزشکان , وکلاء , کارشناسان رسمی دادگستری , سردفتران اسناد رسمی یا ازدواج و طلاق که در املاک مسکونی در رشته های مذکور فعالیت می نمایند , مادام که کاربری ملک مزبور از حیث مقررات تغییر ننموده , بابت واگذاری آن مشمول مالیات حق واگذاری
نمی باشند .
در مواردی که اشخاص حقوقی ملک مسکونی متعلق به یکی از اعضاء (صاحب سهم یا سهم الشرکه) را به عنوان اقامتگاه قانونی معرفی می نمایند , صرف این اقدام مادام که کاربری ملک حسب مقررات تغییر ننموده موجد حق واگذاری محل نخواهد بود .
مالکین املاکی که حق واگذاری آن متعلق به مستأجر است و اکنون با حفظ حقوق مستأجر , به دیگری یا به همان مستأجر به صورت قطعی ـ منتقل می شود , مشمول مالیات حق واگذاری محل نمی باشند .
املاک مسکونی که مالک یا همسر یا فرزندان او ضمن سکونت در آن ملک به مشاغلی از انواع مشاغل جزء مانند خیاطی , بافندگی و امثال آن ها اشتغال دارند , موقع انتقال قطعی یا اجاری ملک , مشمول مالیات حق واگذاری محل نمی باشد .
املاکی که به موجب پروانه یا جواز ساخت یا گواهی پایان کار مراجع ذی صلاح دارای کاربری مختلط ( قسمتی تجاری و اداری و قسمت دیگر مسکونی ) است و یا این کاربرد مختلط به مرور ایام به صورت بلامعارض به وجود آمده است , فقط نسبت به قسمت تجاری و اداری مذکور اعم از اینکه تفکیک شده یا نشده باشد با رعایت سایر بندهای این دستورالعمل حسب مورد مشمول مالیات حق واگذاری محل خواهد بود . شایسته است مأموران تشخیص و مراجع مالیاتی و سایر مسئولین ذیربط با رعایت کامل این دستورالعمل که مفاد آن به تأیید هیأت عمومی شورایعالی مالیاتی هم رسیده است , و با اجتناب از پیش بینی وقوع حالات بعدی و بدون فوت وقت و تأخیر غیرموجه اقدام به رسیدگی و انجام امور مراجعین بنمایند و ضمناً مدیران کل محترم ادارات و ممیزین کل مربوط که مسئولیت حسن اجرای دستورالعمل به عهده آنان محول می گردد , مأموران خاطی را که بی جهت وسایل دوندگی و تضییع وقت مؤدیان را فراهم می آورند در اسرع وقت معرفی نمایند.