۳ نمونه قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و ملک

فهرست

• قرارداد پیش فروش ساختمان (۱)
• قرارداد پیش فروش ساختمان (۲)
• قرارداد پیش فروش ساختمان (۳)

نمونه قرارداد پیش فروش/ پیش خرید آپارتمان (۱)

ماده ۱ – طرفین قرارداد

۱-۱ فروشنده/فروشندگان… فرزند… به شماره شناسنامه… صادره از… کد ملی… متولد… ساکن… تلفن….
با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت… فرزند… به شماره شناسنامه… متولد… به موجب…

۱-۲ خریدار/خریدارن… فرزند… به شماره شناسنامه… صادره از… کد ملی… متولد… ساکن… تلفن….
با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت… فرزند… به شماره شناسنامه… متولد… به موجب…

ماده ۲ – موضوع قرارداد

پیش فروش ششدانگ یک دستگاه آپارتمان با کاربری: مسکونی / اداری / تجاری به مساحت تقریبی… متر مربع در طبقه… (سمت شرقی / غربی / جنوبی / شمالی) واحد… در حال ساخت توسط فروشنده در شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت… متر مربع ملکی و دارای پلاک ثبتی…فرعی از اصلی…به نشانی تهران خیابان… کوچه… پلاک آبی/… قطعه… از سمت راست / چپ و از محدوده ومورد ثبت یک جلد /… جلد سند مالکیت شماره… مورخ / / ۱۳ در صفحه… دفتر املاک جلد… به شماره / شماره‌های چاپی… صادره به نام فروشنده / صادره به نام… انتقالی قطعی به پیش فروشنده طبق سند قطعی / صلح قطعی / سند انتقال اجرائی دادگاه / سند انتقال اجرائی ثبتی / سند انتقال اجرائی مالیاتی / سند انتقال اجرائی سازمان تأمین اجتماعی شماره… مورخه… تنظیمی دفترخانه شماره… شهر… دارای پروانه ساخت کل ساختمان به شماره… مورخه… صادره از شهرداری منطقه… شهر… به انضمام کلیه حقوق آتی پیش فروشنده ناشی از یک رشته برق اختصاصی تماماً و بقدرالحصه از آب و برق و گاز مشترک و یک جریان تلفن ثابت (تماماً) که باید در زمان تکمیل و تحویل مورد پیش فروش از جانب پیش فروشنده در مورد پیش فروش نصب و مورد بهره برداری قرار گیرد به علاوه مورد پیش فروش دارای یک /… واحد پارکینگ اختصاصی به مساحت متر مربع در طبقه پیلوت / زیرزمین / زیرزمین اول / زیرزمین دوم و دارای یک/… واحد انباری اختصاصی به مساحت متر مربع در طبقه پیلوت / زیرزمین / زیرزمین اول / زیرزمین دوم می‌باشد و مورد پیش فروش با قدرالسهم از عرصه کل و از سایر قسمت‌های مشاعی و مشترک طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آئین نامه اجرائی آن است.

ماده ۳- مشخصات آپارتمان

آپارتمان پیش فروش شده دارای مشخصات زیر است:

۳-۱ – علاوه بر یک هال (تی وی روم) دارای سالن پذیرائی و سالن غذاخوری و تعداد… اطاق خواب.
۳-۲ – آشپزخانه با کابینت از نوع… و هود به عرض و طول… ×…و سینک ظرفشوئی دو لگنه از نوع… و گاز توکار از مارک…
۳-۳ – تعداد… سرویس‌های بهداشتی و دستشوئی، کاشی کاری تا سقف با استفاده از کاشی…و توالت ایرانی و فرنگی از نوع چینی… با حمام با دوش / وان که تمامی شیرآلات از نوع… ایرانی/ خارجی ساخت کشور… از نوع درجه یک.
۳-۴ – تعداد… دستگاه کولر گازی/ آبی… هزار سلولزی / پوشال دار.
۳-۵ – فیوز مرکزی برق و تمام کلید و پریزهای منصوبه و دیجیتال و کلیدها و پریزهای درجه یک ساخت ایران از کارخانه…
۳-۶ – کمدهای لباس به اندازه… ×…×… در همه اطاق خواب ها.
۳-۷ – درهای داخلی از چوب از نوع… و لولاهای درجه یک.
۳-۸ – درب ورود به آپارتمان تک لنگه / دو لنگه از چوب… با دستگیره و قفل ایرانی ساخت کارخانه… و قفل شب بند و نرده فلزی به ضخامت… سانتی متر تاشو و کرکره‌ای با قفل و کلید مربوطه درجه یک.
۳-۹ – آپارتمان را با رنگ‌آمیزی آستری و رویه پلاستیکی / روغنی از نوع رنگ… ساخت کارخانه…
۳-۱۰ – سیم کشی داخلی برق و تلفن و آنتن‌های رادیو و تلویزیون و کانال‌های کولر در سالن پذیرائی و سالن غذاخوری… و در هال (تی وی روم) و در اطاق‌های خواب و آشپزخانه و سرویس ها.
۳-۱۱ – رادیاتورهای… پره شوفاژ در سالن پذیرائی و سالن غذاخوری و به تعداد… و در هال و اطاق‌های خواب از نوع رادیاتورهای ساخت کارخانه…
۳-۱۲ – پوشش کف سالن‌ها سنگ/ سرامیک یا پارکت مرغوب از نوع…
۳-۱۳ – پوشش کف اطاقهای خواب…
۳-۱۴ – قرنیز دور اطاق‌ها در اطاق خوابها و در سالن سنگ…
۳-۱۵ – پوشش کف راهرو ها…
۳-۱۶- پنجره‌های دوجداره ساخت کارخانه…
۳-۱۷- پوشش کف پارکینگ و انباری…
۳-۱۸ – آیفون تصویری از نوع…ساخته شرکت…
۳-۱۹ – سایر موارد…

ماده ۴ – مشخصات فنی و معماری ساختمان

مشخصات فنی و معماری ساختمان که مورد پیش فروش در آن در حال ساخت است عبارت از موارد مشروحه ذیل می‌باشد:

۴-۱ – کاربری زمین پلاک ثبتی مرقوم… و مساحت کل عرصه… مترمربع.
۴-۲ – زیربنای کل ساختمان با عنایت به پروانه ساخت شماره فوق که تصویر آن از سوی پیش فروشنده مطابقت آن با اصل پروانه گواهی گردیده و ضمیمه این سند و جزء لاینفک آنست به مقدار… متر مربع.
۴-۳ – تعداد طبقات ساختمان به تعداد… طبقه و هر طبقه به تعداد… واحد آپارتمان / مسکونی / اداری / تجاری و کل واحدهای مسکونی…/ تعداد… واحد اداری و تعداد… واحد تجاری.
۴-۴ – نوع مصالح مصرفی ساختمان از هر حیث به شرح تعداد… برگ صورت و فهرست ضمیمه امضاء شده از جانب طرفین که جزء لایتجزای این سند است.
۴-۵ – شناسنامه فنی هر واحد به شرح برگ ضمیمه امضاء شده طرفین که از ارکان این سند و جزء لاینفک آنست.
۴-۶ – نمای بیرونی ساختمان عبارتست از…
۴-۷ سیستم گرمایش و سرمایش ساختمان و آپارتمان مورد پیش فروش عبارتست از…
۴-۸ – درب پارکینگ و ساختمان از جنس…با ریموت کنترل برقی
۴-۹ – تعداد…خط آسانسور با تمام لوازم آن از شرکت…
۴-۱۰ – فروشنده مکلف است برای آپارتمان موصوف برق مستقل، آب لوله کشی، انشعاب گاز (در صورتیکه تا موقع تنظیم سند رسمی به منطقه گاز داده شود)، تاسیسات کامل شوفاژ (دیگ و مشعل و موتورخانه و غیره) تهیه نمایند و هزینه جمیع این موارد در قیمت محاسبه شده است.
۴-۱۱ – شناسنامه فنی مورد پیش فروش جزئی از شناسنامه فنی ساختمان پیش قید شده به علاوه موارد مشروحه در این سند رسمی باید باشد.

ماده ۵- ثمن معامله:

۵-۱ – ثمن معامله بابت هر متر مربع مفید بنا پس از تکمیل به شرح و با مشخصاتی که در این قرارداد آورده شده عبارت است از… ریال معادل… تومان می‌باشد که پس از تعیین مساحت دقیق، مبلغ کل ثمن تعیین خواهد شد.
۵-۲ – مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شد.
۵-۳ – مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ در تاریخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
۵-۴ – مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ در تاریخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
۵-۵ – مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به هنگام تنظیم سند در دفترخانه نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ در تاریخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.

ماده ۶ – تکمیل و تسلیم ملک

فروشنده/فروشندگان مکلف است در تاریخ / / ۱۳ ملک را با تمام توابع و ملحقات و منضمات ذکر شده در این قرارداد تکمیل کرده و به خریدار/خریداران تسلیم کند. وجه الالتزام تاخیر تسلیم روزانه ریال می‌باشد که در صورت‌عدم تسلیم به موقع، فروشنده موظف است آن را به خریدار پرداخت کند.

منظور از تکمیل آنست که آپارتمان مورد معامله از نظر ظاهری و از لحاظ تجهیزات و لوله کشی و سیم کشی، آب و برق و وسایل گرمایش و سرمایش و نقاشی و نظافت نهایی کاملا قابل استفاده بوده و قسمتهای مشاعی نیز در شرایطی باشد که عرفا استفاده از آپارتمان عملی باشد. تعریف تکمیل، انباری و پارکینگ را هم شامل می‌شود.

در صورتیکه آپارتمان موصوف- به شرح شق۳-۵ در موعد مقرر تکمیل نشده باشد خریدار می‌تواند به حساب فروشنده و بشرح شق۱-۵ راسا اقدام به تکمیل نماید و هزینه‌های انجام شده را از اموال فروشنده تامین نماید. در اینحالت خریدار مکلف به تهیه ملزومات و تجهیزات به نرخ دولتی نمی‌باشد و چنانچه برای تکمیل بنا بیش از متری… ریال هزینه شود، فروشنده مکلف به تادیه خواهند بود.

ماده ۷ – سایر الزامات قرارداد

۷-۱ – فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و ساختمان و علی الخصوص ناشی از عیب بنای آپارتمان و ضمایم مورد پیش فروش و تجهیزات ساختمان و مورد پیش فروش و هم چنین خسارات ناشی ازعدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهات و با هزینه خود نزد، یکی از شرکت‌های بیمه ایرانی به نفع پیش خریدار یا قائم مقام پیش خریدار بیمه نماید.

۷-۲ – در صورت بروز خسارات مرقوم چنانچه میزان خسارات وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق شرکت بیمه پرداخت می‌شود، فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

۷-۳ – تعهدات فروشنده که به مرجع صادر کننده پروانه ساختمان از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی وخدماتی و بهداشتی و نظایر آن با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد کماکان به عهده و با هزینه فروشنده خواهد بود که از این بابت هیچگونه وجهی را خریدار نباید بپردازد.

۷-۴ – در صورتی که پیش فروشنده در تاریخ مقرر مرقوم مورد پیش فروش را تخلیه و تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (۳) سایر الزامات متعهد و مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد و اجرای مقررات این بند (بند چهارم) مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست و جرائم تأخیر مذکور عبارتست از: …

۷-۵ – چنانچه واحد مورد پیش فروش و بخش‌های اختصاصی نظیر پارکینگ و انباری اختصاصی در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد تا زمان تحویل مورد پیش فروش به خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده به شرح زیر پرداخت خواهد شد.

الف) در صورت‌عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی و مشترک، روزانه به میزان… درصد (که کمتر از نیم درصد نباشد) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.

ب) در صورت‌عدم انجام تعهدات پیش فروشنده در قسمت‌های خدمات عمومی مرقوم موضوع بند چهارم فوق از قبیل خیابان، فضای سبز، مسجد، مدرسه و امثال آن روزانه میزان… در هزار (که کمتر از یک در هزار نباشد) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.

ج) در صورت‌عدم اقدام به موقع به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام پیش خریدار یا به نام ایادی قانونی بعدی پیش خریدار، روزانه به میزان… درهزار (که کمتر از یک در هزار نباشد) مبلغ قرارداد متن.

د) نرخ‌های جرائم مذکور بنا به توافق و تراضی طرفین تعینی گردیده است.

۷-۶ – چنانچه مساحت آپارتمان و پارکینگ مورد پیش فروش براساس صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در بالا باشد، مابه التفاوت بر مبنای نرخ مندرج در قسمت بها (قیمت) این سند رسمی مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. لیکن در صورتی که مساحت مزبور مورد پیش فروش تا پنج درصد (۵٪) افزون بر زیربنای هر بخش از مورد پیش فروش باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ این سند را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵٪) باشد صرفاً و فقط پیش خریدار یا قائم مقام پیش خریدار حق فسخ این سند را دارد.

۷-۷ – چنانچه مساحت آپارتمان و بخش‌های منضم به آن (پارکینگ اختصاصی) کمتر از نود و پنج درصد (۹۵٪) مورد پیش فروش باشد، پیش خریدار یا قائم مقام پیش خریدار حق فسخ این قرارداد را دارد یا می‌تواند از حق خود در فسخ این سند صرفنظر کرده و خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی توسط یکنفر کارشناس رسمی راجعه دادگستری از پیش فروشنده یا قائم مقام پیش فروشنده مطالبه و وصول کند.

۷-۸ – در کلیه مواردی که پیش خریدار به دلیل تخلف پیش فروشنده ناشیاز این سند رسمی از حق فسخ استفاده و آن را اعمال می‌نماید، فروشنده باید خسارات وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا بر مبنای برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

۷-۹ – در صورت‌عدم تراضی در انتخاب کارشناس مرضی الطرفین مذکور مبنای برآورد یک نفر کارشناس راجعه رسمی دادگستری خواهد بود که به حکم قرعه از بین سه نفر کارشناس راجعه رسمی دادگستری انتخاب خواهد شد.

تبصره: در صورت‌عدم توافق طرفین در رابطه با اجرای مفاد ۸-۷ و ۹-۷ مزبور، فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی پیش خریدار را براساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناس راجعه منتخب مراجع قضائی به همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

۷-۱۰ در مواردی که بانک‌ها به خریدار بر اساس این قرارداد، تسهیلات خرید می‌پردازند، وجه تسهیلات از طرف خریدار توسط بانک پرداخت کننده به حساب فروشنده بابت اقساط اولیه بها (قیمت) مرقوم در این سند که پیش خریدار آن را نپرداخته باشد ضمن دریافت قبوض اقساطی مربوطه واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم مورد پیش فروش مندرج در این سند و نیز حقوق خریدار نسبت به واحد مورد پیش فروش به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.

۷-۱۱ – در صورتی که پرداخت تسهیلات بانکی بیش از اقساط اولیه باشد مازاد به پیش خریدار خواهد شد.

۷-۱۲ – طرفین حق هیچگونه ادعا و اعتراضی در رابطه با تغییر بها (قیمت) و تغییر مشخصات موردمعامله را ندارند و ضمن العقد لازم چنین حق احتمالی فعلی، بعدی و آتی را از خود ساقط نمودند.

۷-۱۳ – در صورتی که عملیات ساختمان پلاک ثبتی مذکور متناسب با مفاد این قرارداد پیش فروش بنا به اعلام و تشخیص خریدار به دفترخانه، پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار یا قائم مقام پیش خریدار می‌تواند پرداخت اقساط بها (قیمت) را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر ساختمان که به شهرداری منطقه مربوطه معرفی شد، مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مربوطه مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف مدت یک ماه از تاریخ تقاضا گزارش پیشرفت کار را به متقاضی ارائه نماید.

۷-۱۴ خریدار یا قائم مقام وی به نسبت اقساط پرداخت شده، مالک ملک مورد پیش فروش می‌گردد و در پایان مدت قرارداد حاضر و اتمام ساختمان با تأیید مهندس ناظر (که مهندس ناظر به شرح مندرج در بند هشتم مرقوم مکلف به انجام آن است) در صورتی که تمام اقساط اعم از اولیه و آخریه را پرداخته، با ارائه مدارک مبنی بر ابقاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به این دفترخانه یا به دفترخانه قائم مقام این دفترخانه تنظیم سند رسمی انتقال قطعی مورد پیش فروش را به نام خود درخواست نماید.

۷-۱۵ چنانچه فروشنده یاقائم مقام وی حداکثر ظرف مدت ده (۱۰) روز از تاریخ رؤیت یا ابلاغ قانونی پس از اخطار قانونی این دفترخانه یا دفترخانه قائم مقام این دفترخانه از تنظیم و امضاء انتقال مال پیش فروش شده این سند رسمی خودداری نماید این دفترخانه یا دفترخانه قائم مقام این دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم و امضاء سند رسمی به نام خریدار یا ایادی قانونی بعدی خریدار با قائم مقامی خریدار یا ایادی قانونی بعدی خریدار از جانب فروشنده (ایجاباً و قبولاً) می‌نماید.

در این راستا این پیش فروشنده به ادارات ثبت اسناد و املاک و امور مالیاتی و شهرداری و سازمان تأمین اجتماعی بر حسب مورد علاوه بر حقی که به شرح بالا به پیش خریدار یا به قائم مقام وی داده نیز حق داده و می‌دهد که پاسخ استعلامیه‌های راجعه دفترخانه مربوطه را صادر و ارسال کند. هم چنین به اداره ثبت اسناد و املاک راجعه حق می‌دهد که بدون ارائه و ملاحظه سند مالکیت در صورتی که مورد پیش فروش خروجی نداشته باشد اقدام به تنظیم و امضاء سند پیش قید شده گردد.

۷-۱۶ – بدیهی است اداره محترم ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک پلاک ثبتی موصوفه به تقاضای ذینفع (پیش خریدار یا ایادی قانونی بعدی پیش خریدار) در رابطه با اجرای مفاد بند (۱-۹) مذکور نسبت به تفکیک یا افراز مورد پیش فروش حسب مفاد ذیل ماده (۱۳) قانون پیش فروش ساختمان اقدام می‌نماید.

۷-۱۷ در صورت انجام کامل تعهدات از سوی خریدار، چنانچه فروشنده تا زمان انقضای مدت یان قرارداد پیش فروش موفق به تکمیل پروژه ساختمان پلاک ثبتی ذکر شده نگردد با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰٪» پیشرفت فیزیکی مانده باشد) پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به این دفترخانه یا به قائم مقام این دفترخانه مراجعه کرده و خواستار تنظیم و امضاء سند رسمی انتقال قطعی مورد پیش فروش به قدرالسهم خود گردد.

تبصره: در اجرای مفاد بند (۱۷-۷) مزبور مفاد بندهای (۱۶-۷) و (۱۵-۷) مذکورین نیز متسری است. و به هر حال اجرای مفاد بند (۱۵-۷) مرقوم مانع اجرای بند (۱۵-۶) نخواهد بود.

۷-۱۸ – حقوق دولتی و هزینه‌ها از قبیل مالیات نقل و انتقال، مالیات مشاغل (در صورتی که مورد پیش فروش با کاربری غیر مسکونی باشد)، مالیات سرقفلی بر حسب مورد، عوارض نوسازی، پسماند، خدمات، مشاغل و آموزش و پرورش و نصف خرج محضر اعم از حق الثبت، حق التحریر، بهای اوراق مصرفی و احتمالی پاداش کارکنان دفترخانه و کل هزینه‌های مربوط به اخذ پایان کار، استعلامیه‌ها به عهده فروشنده است.

۷-۱۹ – بهای مندرج در سند رسمی انتقال قطعی مطابق با ارزش معاملاتی موضوع گواهی مالیاتی خواهد بود و اگر خریدار خواسته باشد که طبق بها (قیمت) مندرج در این سند رسمی بهای واقعی آن قید شود چنانچه اضافه هزینه‌ای علاوه بر آنچه برابر قیمت‌گذاری ارزش معاملاتی مرقوم احتمالاً در برگیرد مابه التفاوت به عهده پیش خریدار خواهد بود.

۷-۲۰ – چنانچه حقوق دولتی و هزینه هائی که طبق مقررات با عنایت به شرح بالا برعهده فروشنده بوده و توسط خریدار پرداخت شده باشد مانع استیفای مبلغ هزینه شده اخیر با ارائه قبوض مثبته از محل بها (قیمت) مذکور در این سند رسمی با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ذیل نخواهد بود.

توجه – عرصه و اعیان مورد پیش فروش با التفات به ماده پانزده (۱۵) قانون پیش فروش ساختمان نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی قطعی مورد پیش فروش به پیش خریدار یا به ایادی قانونی بعدی پیش خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع فروشنده یا طلبکار او نیست.

۷-۲۱ – در صورت‌عدم پرداخت اقساط بها (قیمت) در مواعد مقرر جزئاً یا کلاًّ پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه یا قائم مقام قانونی دفترخانه اعلام کند. در این صورت این دفترخانه یا قائم مقام قانونی این دفترخانه ظرف مهلت یک هفته از تاریخ اعلام مرقوم به پیش خریدار اخطار می‌نماید تا ظرف یک ماه از تاریخ رؤیت یا ابلاغ نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ این سند را با رد وجوه دریافتی خواهد داشت.
تذکر – اقدام اجرائی پیش فروشنده نسبت به وصول اقساط معوقه مانع از اجرای حق فسخ این سند توسط پیش فروشنده خواهد بود.

۷-۲۲ – واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات فروشنده نسبت به مورد پیش فروش این سند رسمی و عرصه آن پس از اخذ رضایت رسمی خریدار یا قائم مقام قانونی خریدار بلامانع است.

۷-۲۳ – پس از تنظیم و امضاءسند انتقال قطعی موصوفه به نام پیش خریدار یا به نام قائم مقام پیش خریدار و انجام کلیه تعهدات، قرارداد حاضر از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.

ماده ۸ – مدت اعتبار قرارداد

مدت این سند از تاریخ زیر لغایت تنظیم و امضاء سند رسمی قطعی مربوطه خواهد بود.

ماده ۹ – داوری

۹-۱ – کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد این سند رسمی توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی پیش خریدار و یک داور از سوی پیش فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت‌عدم توافق بر انتخاب داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهر تهران انجام می‌پذیرد.

۹-۲ – داوران، در صورت نیاز می‌توانند از نظریه کارشناسان راجعه رسمی دادگستری تهران استفاده نمایند.

۹-۳ – داوری موضوع این سند رسمی تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی خواهد بود.

۹-۴ – خریدار داور منتخب خود را خانم / آقای… فرزند… ش. ش. … صادره از… متولد… با کد ملی… مقیم تهران ساکن… کوچه… پلاک… طبقه… واحد…
و فروشنده داور منتخب خود را خانم / آقای… فرزند… ش. ش. … صادره از… متولد… با کد ملی… ساکن تهران خیابان… کوچه… پلاک آبی… طبقه… واحد…
منصوب کرده‌اند که هر داور فوق با امضاء ذیل این سند قبولی داوری خویش را در رابطه با مفاد این سند قبول نمودند و نیز حق استعفای خویش را از این داوری اسقاط کرده اند.

۹-۵ – در صورت فوت یا محرومیت از حقوق اجتماعی یا ورشکستگی به تقصیر یا محجوریت یا ابتلای به بیماری فراموشی هر یک ازداوران منتخب مزبور (در مورد محجوریت یا ابتلای به بیماری فراموشی گواهی پزشک قانونی تهران که به تقاضای ذینفع اخذ خواهد شد، الزامی است) برحسب مورد با اعلام کتبی ذینفع طی اظهار نامه رسمی ارسالی برای طرف دیگر داور جدیدی با مشخصات کامل سجلی و محل اقامت داور جدید ضمن تحصیل قبولی داور جدید جایگزین خواهد شد.

۱۰ – نسخ و تصدیق قرارداد

این سند در تاریخ زیر و در ۵ نسخه متحدالمتن والاعتبار در شهر تهران تنظیم و ثبت و امضاء و تکمیل شده که نسخه‌ای از آن به پیش خریدار و نسخه دیگر به پیش فروشنده و دو نسخه دیگر به هر یک از داوران منتخب مزبور تسلیم شده و نسخه‌ای ویژه آرشیو این دفتر می‌باشد که همه نسخ یکسان و لازم الاجراء است.

سایر مستندات:

۱- تصاویر پروانه ساخت کل ساختمان به شماره مزبور و شناسنامه فنی مستقل هر واحد…
۲- بیمه نامه مربوط به شماره… مورخ…صادره از شرکت…
۳- تصویر تأییدیه مورخه… مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
۴- پاسخ استعلامیه…
تاریخ: (روز، ماه، سال به حروف) … محل امضاء:

محل امضاء و اثر انگشت فروشنده/فروشندگان نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت داور نخست
محل امضاء و اثر انگشت خریدار/خریداران نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت داور دوم

قرارداد پیش فروش ساختمان (۲)

ماده ۱: طرفین قرارداد

۱-۱- فروشنده/ فروشندگان…. . …. . فرزند…. به شماره شناسنامه …. صادره از …. کدملی …. متولد… ساکن…. . تلفن…. . با وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت … فرزند… به شماره شناسنامه … متولد…. . به موجب …. ….

۱-۲- خریدار/ خریداران…. . فرزند…. به شماره شناسنامه … صادره از… کد ملی…. . متولد…. ساکن… تلفن …. . …. با وکالت/ قیمومیت/ ولایت/ وصایت…. فرزند…. به شماره شناسنامه… متولد…. …. به موجب…. .

ماده ۲٫ موضوع قرارداد

عبارت است از ساخت و فروش مورد معامله با مشخصات، اوصاف و شرایط مورد توافق طرفین و انتقال آن طبق مقررات به خریدار در برابر دریافت عوض معلوم.

ماده ۳٫ مشخصات مورد قرارداد

۱-۲- … دانگ در پلاک … به مساحت …. . متر مربع، اختصاصی … ضلع…. طبقه …. . … دارای نقشه و پلان …. . … که مشخصات مورد معامله تماماً به اطلاع خریدار رسیده است.

۲-۳- مشخصات مورد معامله از حیث مصالح مورد استفاده، لوازم، منصوبات و سایر موارد به شرح پیوست این قرارداد است که به امضای طرفین رسیده و جزء لاینفکی از این قرارداد خواهد بود.

تبصره: تغییر مشخصات ساختمانی با تراضی طرفین بلامانع خواهد بود.

ماده ۴٫ قیمت مورد معامله

قیمت مورد معامله از قرار هر متر مربع …. ریال که جمعاً …. … ریال تعیین گردید که به صورت نقدی یا مبلغ … ریال …. . … نقداً و باقیمانده قیمت … ریال، طی … قسط، هر یک به مبلغ …. ریال به تاریخ / / ۱۴ طی چک/ چک¬های شماره …. . …پرداخت خواهد شد.

ماده ۵٫ تسلیم مورد معامله

فروشنده مکلف است مورد معامله را حداکثر تا تاریخ / / ۱۴ با توجه به شرایط مقرر در قرارداد، احداث، تکمیل و به خریدار تسلیم نماید.

ماده ۶٫ شرایط و آثار قرارداد

۱-۶- فروشنده مکلف است قبل از عقد قرارداد پیش¬فروش نسبت به اخذ مجوز ساخت از شهرداری و مراجع ذی¬صلاح دیگر اقدام نماید. مجوز مذکور پیوست قرارداد بوده و جزء لاینفکی از قرارداد خواهد بود.

۲-۶- فروشنده مکلف است کلیه ضوابط و مقررات و نظامات دولتی و آیین¬نامه¬های مربوط از قبیل اخذ پروانه ساختمانی، تراکم، پایان کار و غیره را رعایت کند.

۳-۶- فروشنده مکلف است کلیه آیین¬نامه¬های مهندسی مربوط به ساخت و مقاوم¬سازی در برابر زلزله را رعایت کند.

۴-۶- فروشنده ملکف است بعد از تکمیل مورد معامله و تحقق شرایط ماده ۴ جهت تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار در تاریخ / / ۱۴ در دفتر اسناد رسمی شماره … حاضر گردد.

تبصره: در صورت‌عدم حضور هر یک از طرفین وعدم ثبت معامله به هر علت، سردفتر گواهی‌عدم حضور را با ذکر مورد صادر خواهد کرد.

۵-۶- اگر مورد معامله بعد از احداث از نظر متراژ زیادت یا نقصانی در حد عرف داشته باشد، ارزش مساحت اختلافی بر اساس قیمت هر متر مربع بین طرفین محاسبه خواهد شد. در صورتی که این زیادت و نقصان غیر متعارف باشد، خریدار علاوه بر اختیار فسخ قرارداد می¬تواند ارزش روز مورد معامله را از فروشنده دریافت نماید.

۶-۶- این قرارداد، فروشنده را از هر گونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دلیل به غیر خریدار منع می¬کند، در صورت تخلف و انتقال به غیر، به عنوان فروش مال غیر تلقی و فروشنده مکلف است نسبت به جبران کلیه خسارات وارده به خریدار اقدام نماید.

۷-۶- فروشنده مکلف است تا قبل از تاریخ مقرر برای تنظیم سند کلیه مجوزها و مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی از قبیل مفاصا حساب مالیاتی، شهرداری و غیره را اخذ نماید.

۸-۶- قیمت مورد معامله قطعی بوده و به هیچ عنوان از قبیل بالارفتن قیمت مصالح و سایر هزینه¬ها قابل افزایش نمی¬باشد.

۹-۶- فروشنده مکلف است در صورت تخلف و تاخیر در اجرای تعهدات مبنی بر تنظیم سند رسمی و تحویل مورد معامله به ازای هر روز تاخیر معادل مبلغ …. . ریال به عنوان خسارت تاخیر در اجرای تعهد در وجه طرف مقابل بپردازد، این خسارت مانع از الزام متعهد به انجام تعهد اصلی نیست.

۱۰-۶- در صورتی که خریدار ثمن مورد معامله مذکور در ماده ۴ را پرداخت ننماید یا ترتیبی جهت پرداخت بقیه اقساط ندهد به ازای مبلغ باقیمانده …. . …درصد به عنوان خسارت دیرکرد مکلف به پرداخت به فروشنده خواهد بود.

۱۱-۶ درصورتی که پس از تحویل مورد معامله در یک دوره سه ماهه که به عنوان تحویل موقت می¬باشد، معایبی در مورد معامله حادث شود که ناشی از افراط و تفریط خریداری نبوده باشد، فروشنده مکلف است نسبت به جبران خسارت وارده اقدام نماید.

۱۲-۶ – فروشنده مکلف به بیمه¬نمودن کارگران و کارکنان در قبال حوادث کارگاهی بوده و در صورت ایراد خسارت مکلف به جبران آن خواهد بود. بدیهی است در مرود خسارت ناشی از این بند خریدار هیچگونه مسئولیتی نخواهد داشت.

۱۳-۶- فروشنده مکلف است مشخصات مورد معامله و نقشه تفصیلی ساخت را روشن و بدون ابهام به خریدار تفهیم و آن را اجرا نماید. در صورت اختلاف در خصوص مشخصات و شرایط و اوصاف قرارداد مشاور املاک به عنوان داور مرضی¬الطرفین اعلام نظر خواهد نمود.

۱۴-۶- هزینه¬های نقل و انتقال اعم از دارایی و شهرداری به عهده فروشنده و هزینه حق¬الثبت و حق¬التحریر به عهده … می-باشد.
ماده ۷٫ کلیه خیارات به تراضی طرفین در این قرارداد اسقاط گردید.

ماده ۸٫ در صورتی که مورد معامله دارای وام بانکی باشد و خریدار بخواهد از تسهیلات بانکی استفاده نماید، مخارج تنظیم سند رهنی بانک وام¬دهنده به عهده … خواهد بود.

ماده ۹٫ حق¬الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان …. . بالمناصفه بعهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد مبلغ …. … ریال به موجب قبض شماره … و …. …. . پرداخت شد.

ماده ۱۰٫ این قرارداد در تاریخ / /۱۴ در دفتر مشاور املاک شماره …. . به نشانی …. در سه نسخه بین طرفین تنظیم، امضا و مبادله گردید. مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور، نسخه اول و دوم را به خریدار و فروشنده تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط است.

ماده ۱۱٫ موارد حقوقی مفاد این قرارداد مطابق با مقررات جاری است و تایید می¬شود.

نام و نام خانوادگی کارشناس حقوقی
فروشنده خریدار شهود
نام و نام خانوادگی نام و نام خانوادگی نام و نام خانوادگی
با احراز هویت متعاملین و مدارک و اسناد مورد معامله، تمام مراتب مندرج در این مبایعه¬نامه به تایید و گواهی اینجانب می¬رسد.

مهر و امضای مشاور املاک

 

قرارداد پیش فروش آپارتمان (۳)

متن حقوقی سند قرارداد پیش فروش آپارتمان: این قرارداد در اجرای قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ و آیین نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۹۳ بین پیش فروشنده و پیش خریدار به شرح زیر تنظیم و برای طرفین لازم الاجرا است.
ماده ۱- طرفین قرارداد

الف- پیش فروشنده: آقای/خانم

ب- پیش خریدار: آقای/خانم

ماده ۲- تعهدات پیش فروشنده

۱ – پیش فروشنده متعهد گردید آپارتمان مورد قرارداد را مطابق پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی تکمیل و در تاریخ …. . به پیش خریدار تحویل نماید. ملاک تسلیم قبض اقساطی شماره …. . می‌باشد.

۲ – پیش فروشنده متعهد گردیده در تاریخ … با حضور در دفتر اسناد رسمی شماره …. . تهران به نشانی … در دست داشتن تمام مدارک و مستندات تنظیم سند، نسبت به امضاء سند رسمی آپارتمان پیش فروش شده اقدام نماید. در این خصوص قبض اقساطی شماره …. . صادر و تسلیم پیش خریدار گردید.

طبق این قرارداد پیش فروش آپارتمان پیش فروشنده متعهد می‌شود آپارتمان شماره … واقع در طبقه …. سمت … به مساحت … مترمربع به انضمام پارکینگ شماره … به مساحت … مترمربع واقع در … و انباری شماره … به مساحت … مترمربع واقع در مجتمع مسکونی /اداری دارای …. طبقه و …. . واحد که روی یک قطعه زمین به مساحت …مترمربع …. . پلاک … ثبتی …. واقع در …. . طبق پروانه صادره و شناسنامه فنی ساختمان از سوی شهرداری در مدت …روز احداث نماید.

۳-پیش فروشنده متعهد گردید نسبت به افتتاح حساب امانی نزد یکی از بانک‌های عامل اقدام و گواهی آنرا به اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه ارائه نماید.

ماده ۳- تعهد پیش خریدار

۱ – پیش خریدار متعهدگردید در تاریخ‌های مقرر نسبت به پرداخت اقساط بها به شماره حساب … بانک …. . شعبه…. . بنام …. . اقدام یا با تحویل مبلغ هر قسط به پیش فروشنده نسبت به اخذ قبض اقساطی اقدام نماید.

۲ – پیش خریدار متعهد گردید در تاریخ … مورد معامله را از فروشنده تحویل گیرد و در تاریخ …. با حضور در دفترخانه مذکور نسبت به امضاء سند رسمی آپارتمان پیش فروش شده اقدام نماید.

جهت کل قرار داد پیش فروش آپارتمان مبلغ …. . ریال تعیین شده است (بر اساس هر متر مربع …. . (ریال) پیش خریدار نسبت به پرداخت مبلغ …. ریال به عنوان پیش پرداخت اقدام نموده و متعهدگردیده مبلغ …. ریال را در تاریخ …. . طبق قبض اقساطی طبق شماره …. . و مبلغ … ریال را درتاریخ …. طبق قبض اقساطی شماره … و الباقی ثمن معامله به مبلغ …. ریال معادل ۱۰٪ مبلغ قرارداد را همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی شماره …. . طبق قبض اقساطی شماره … به پیش فروشنده بپردازد.

ماده ۴- اوصاف واحد ساختمانی مورد پیش فروش

…. دانگ از …دانگ یک دستگاه آپارتمان در حال احداث بر روی عرصه پلاک ثبتی شماره …. . فرعی از …. . اصلی واقع در بخش …. . باقدرالسهم از عرصه و سایر مشاعات و مشترکات

به نشانی …. واقع درطبقه…. دارای …. اطاق خواب و هال و پذیرایی و سرویس بهداشتی (ایرانی) و آشپزخانه وزیر بنا و …مترمربع مشاعات در …. کل طبقات …. به تعداد …. . واحد با مصالح ساختمانی زیر:

کف سالن‌ها …. کف اطاق خواب…. . کابینت آشپزخانه‌ام دی اف، درهای چوبی…. . سرویس‌ها از نوع …. . روشویی …. کلید و پریز ایرانی درجه …. از نوع …. شیرآلات از نوع …. . گرمایش و سرمایش … پنجره از نوع…. . ، درب ورودی نوع …. و درب‌های داخلی …پله‌ها سنگ …. . ، بنای ساختمان … سقف سالن و اطاق‌ها گچ بری شده

قسمت‌های مشترک عبارتند از عرصه، راهروها، راه پله، بام، حیاط، حیاط خلوت، محوطه آسانسور و سایر مواردی که در پروانه ساختمانی و شماره شناسنامه فنی شماره …. . تاریخ… شهرداری …قید شده است.

ماده ۵ – شرایط عمومی قرارداد

۱ – پیش فروشنده و پیش خریدار به موجب این قرارداد تمامی مقررات مندرج در قانون و آیین نامه مربوط به پیش فروش ساختمان را پذیرفته و متعهد به اجرای آن شدند.

۲-چنانچه پیش خریدار قصد استفاده از تسهیلات بانکی را داشته باشد، مبلغ تسهیلات از طرف وی توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز خواهد شد و مالکیت عرصه نسبت به واحد پیش خریداری شده و حقوق پیش خریدار نسبت به آپارتمان مورد معامله تضمین پرداخت بدهی پیش خریدار قرار خواهد گرفت.

۳- پیش فروشنده متعهد است مسئولیت خود در برابر جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات و زیان‌های ناشی‌عدم رعایت ضوابط قانونی و سایر مقررات مربوط را در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث تا تاریخ …. (حداقل تاریخ تحویل ساختمان) بیمه نماید.

۴- هرگونه تغییر قیمت در مصالح و سایر هزینه‌های جانبی تاثیری در قیمت مورد توافق نخواهد داشت ودر صورتی که پیش خریدار درخواست تعویض مصالح را مطرح و مورد توافق پیش فروشنده قرار گیرد، توافق مذکور باید بصورت رسمی ثبت گردد، مبلغ مورد توافق به بهای قرارداد اضافه خواهد شد.

۵- ملاک محاسبه مترا‍‍‍ژ دقیق واحد پیش فروش صورتمجلس تفکیکی خواهد بود و مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه خواهد شد.

۶- پیش فروشنده در قبال ادارات و سازمان‌های دولتی و عمومی از جمله شهرداری، تامین اجتماعی، مراجع قضایی و انتظامی و سایر مراجع مربوطه مسئول و پاسخگو خواهد بود و واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات وی نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آن‌ها بلامانع است.

۷-در صورتی که اضافه بنا تا ۵٪ مساحت مندرج در قرارداد باشد هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارند و چنانچه اضافه بنا زاید بر ۵ ٪ و یا کمتر از ۹۵٪ میزان توافق شده باشد، پیش خریدار می‌تواند نسبت به فسخ معامله یا مطالبه خسارت بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظرکارشناسی از پیش فروشنده بنماید.

۸-در صورت احراز تخلف پیش فروشنده و فسخ قرارداد توسط پیش خریدار، پیش فروشنده مکلف است خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناسی مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد، در صورت‌عدم توافق، مبالغ پرداختی بر اساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناسی منتخب مرجع قضایی همراه با سایرخسارات قانونی به پیش خریدار مسترد خواهد شد.

۹- پیش خریدار در پایان مدت قرارداد و اتمام ساختمان می‌تواند با ارائه مستندات ایفاءتعهدات خود به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و درخواست تنظیم سند رسمی بنام خود نماید. در صورتی که پیش فروشنده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه دفترخانه مراجعه ننماید، تنظیم سند رسمی جهت پیش خریدار بلامانع می‌باشد.

۱۰- در صورت‌عدم انجام کامل تعهدات پیش خریدار وعدم تکمیل پروژه به میزان کم‌تر از ده درصد در پایان قرارداد و احراز ایفای تعهدات، پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد در خواست تنظیم سند رسمی به قدر السهم خود نماید. در این حالت پرداخت حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق قرارداد به عهده پیش فروشنده است با نظر هیأت داوران از محل ده درصد باقی مانده ثمن بلامانع است.

۱۱- چنانچه اقساط بها یا عوض قراردادی در مهلت مقرر پرداخت نگردد با اعلام مراتب به دفترخانه و اخطار ظرف یک هفته، وعدم پرداخت آن ظرف مدت یک ماه توسط پیش خریدار، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

۱۲- پیش خریدار می‌تواند با جلب رضایت پیش فروشنده نسبت به واگذاری حقوق و تعهدات خود اقدام نماید، در غیر این صورت مسئول پرداخت بها خواهد بود.

۱۳ – چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر، آپارتمان مورد معامله را تحویل پیش خریدار ندهد مکلف است روزانه مبلغ …. ریال معادل اجرت المثل آن بپردازد.

تبصره: عدم تحویل انباری و پارکینگ در مهلت مقرر، پیش فروشنده را متعهد به پرداخت روزانه … ریال معادل اجرت المثل هر یک از بخش‌های تحویل نشده می‌کند.

۱۴- در صورت‌عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی پیش فروشنده مکلف است روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده را به میزان سهم پیش خریدار به وی بپردازد.

۱۵- در صورت‌عدم انجام تعهدات در قسمت‌های عمومی از قبیل فضای سبز و … پیش فروشنده مکلف است روزانه یک در هزار بهای روز تعهدات انجام نشده به میزا ن قدرالسهم پیش خریدار به وی بپردازد.

۱۶ – در صورتی که پیش خریدار در موعد تعیین شده جهت امضای سند رسمی مراجعه ننماید مکلف است روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد را به پیش خریدار بپردازد.

۱۷- در صورت‌عدم پرداخت بموقع اقساط یاعدم تحویل گرفتن واحد پیش فروش یاعدم حضور جهت امضای سند انتقال پیش خریدار مکلف است روزانه مبلغ …ریال به پیش فروشنده بپردازد.

۱۸-پیش فروشنده با امضاء این قرار داد موافقت نمود مراتب به عنوان محدودیت در دفتر املاک و سامانه ثبت املاک ثبت و مقررات قانونی نسبت به آن اعمال شود.

۱۹- به منظور بررسی اختلافات ناشی از تعبیر و تفسیر و اجرای مفاد قرارداد آقای …. . به عنوان داور منتخب خریدار و آقای … به عنوان داور منتخب فروشنده و آقای … به عنوان داور مرضی الطرفین معرفی می‌گردد.

سوالات متداول